5 otázek a odpovědí: Co říká české právo na službu Airbnb?

21. ledna 2017

Ubytovací služba Airbnb je fenoménem dneška. Jakou smlouvu byste měli uzavřít, pokud ji chcete používat? Musíte být jako pronajímatel živnostníkem? A jak si můžete jako sousedé stěžovat, pokud vám „výletní“ byt odvedle dělá neustálé potíže? Nejen s tím vám poradí naši odborníc.

1. O co se jedná?

V posledních letech se ve světě prosadila služba Airbnb. A byť původně stála jen na myšlence nafukovací matrace a snídaně u někoho, kdo vám přes noc nabídne přístřeší (odtud je odvozen i název), začala tahle služba především naplno zprostředkovávat i ubytování v celých bytech a domech.

Což už se dá přirovnat ke klasickým nabídkám hotelů a hostelů. Uživatelům Airbnb totiž stačí jediné: domluvit se s vlastníkem vybraného bytu či domu na podmínkách ubytování. Tenhle nový fenomén se turistům zalíbil natolik, že dokázal změnit místní realitní trh a radnice některých měst západní Evropy se už dokonce snaží o jeho regulaci.

Při ubytování přes Airbnb sice nemáte snídani jako v hotelu, zato se více cítíte „jako doma“.

V České republice ovšem aktuálně neexistuje žádná právní úprava podobných služeb. Při jejich poskytování tak často na straně vlastníků nabízených nemovitostí dochází k porušování zákona. Jaké jsou tedy povinnosti poskytovatele takovéhoto ubytování z pohledu českého právního řádu?

2. Jakou uzavřít smlouvu?

Jedná se o základní otázku, protože podle ní se budou odvíjet práva a povinnosti poskytovatele dané služby. Do úvahy připadají hned 3 možné instituty: nájem, nájem bytu či smlouva o ubytování. Nájem bytu ale můžeme vyloučit. Ze zákona totiž vyplývá (konkrétně zde, odstavec 2), že právní úprava nájmu bytu či domu se v tomto případě nepoužije, protože se jedná pouze o dovolenou nebo „jiný zjevně krátkodobý účel“.

Tip: Přečtěte si, co vlastně znamená nájem. A rovnou i podnájem, ať v tom nemáte hokej.

Zbývají nám tedy instituty smlouvy o ubytování a nájmu. Smlouva o ubytování je upravena v občanském zákoníku (konkrétně zde a v následujících ustanoveních). Pro tento typ smlouvy je typické poskytování přechodného ubytování. A to za předpokladu, že ubytovaná osoba nemá na místě ubytování své bydliště. Jenže pro použití těchto ustanovení zákona je nutné, aby byl byt či dům zkolaudován jako ubytovací zařízení.

Jakou smlouvu je třeba při ubytování přes Airbnb uzavřít? O nájmu, případně smlouvu o ubytování.

Pokud ne, nejedná se podle téhle vyhlášky o stavbu ubytovacího zařízení, takže nemůžete jako poskytovatel služby nabízet smlouvu o ubytování. Případně uzavřená smlouva, jež by byla v rozporu se stavebním zákonem, bude neplatná.

Při poskytování bydlení skrze službu Airbnb by se tak většinou jednalo o pouhý nájem. A ten je v českém právním řádu upraven v tomhle a následujících ustanoveních občanského zákoníku.

3. Budete jako pronajímatel potřebovat živnostenské oprávnění?

Pro zodpovězení této otázky se musíme vrátit k otázce první. Podle živnostenského zákona totiž není pronájem nemovitostí živností. Takže jestli by se jednalo o nájemní smlouvu, „živnosťák“ mít nemusíte. Ale pokud byste uzavřeli smlouvu o ubytování, potřebovali byste mít otevřenou živnost. Podle živnostenského zákona by se už jednalo o živnost volnou, přesněji o ubytovací služby. A o co se konkrétně jedná? Tohle nařízení vlády definuje ubytovací službu jako: „Poskytování ubytování ve všech ubytovacích zařízeních (například hotel, motel, kemp, ubytovna) a v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci. V případě ubytování v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci s kapacitou do 10 lůžek (včetně přistýlek) podávání snídaní ubytovaným hostům.“

Tip: Přečtěte si, jak je to podle našich zákonů s daněmi a zda jako poskytovatel Airbnb musíte nahlásit pobyt cizinců.

Nezapomeňte ani na to, že pokud se na vás tento případ vztahuje, jste zároveň podle občanského zákoníku skutečnými podnikateli.

4. Mohou sousedé či SVJ nějak ovlivnit ubytování přes Airbnb?

Pokud nabízíte své služby na Airbnb, nemusíte podle zákona ohlásit osobě odpovědné za správu domu změnu počtu osob v bytu bydlících.

Byt pronajímaný přes Airbnb může být pro majitele zlatý důl a pro sousedy peklo. Představte si, že by se z bytu odvedle ozývalo bujaré veselí až do ranních hodin každý druhý den…

Proč? Zákon totiž pro tuto oznamovací povinnost stanovuje podmínku, že by ubytovaná osoba musela v bytě bydlet dohromady alespoň 3 měsíce v průběhu jednoho kalendářního roku. A k tomu vzhledem k charakteru služby typu Airbnb asi dojde jen těžko.

To ovšem neznamená, že byste jako sousedé zoufalí nad neustálým rušením nočního klidu v bytě pronajímaným přes Airbnb nemohli nic dělat. Naopak: stačí si dobře sepsat stanovy společenství vlastníků jednotek (SVJ) bytů. Například v nich uvést, že jednotku nelze pronajímat na krátkodobé účely bez souhlasu předsedy, a to pod pokutou.

Musíte si ale rozmyslet, za jakých podmínek může předseda souhlas odmítnout. Mohli byste například uvést tyhle: „Existuje-li riziko, že pronajímáním dojde k narušení nočního klidu nebo zvýšení bezpečnostního rizika nebo se již v minulosti takový stav projevil. Důvody, pro něž je předseda oprávněn souhlas odmítnout, jsou tytéž, pro které je předseda oprávněn kdykoliv souhlas odejmout. Vlastník je povinen respektovat danou situaci vzniklou odejmutím souhlasu ve lhůtě 30 dnů od doručení oznámení.“

Možností řešení je hodně a SVJ by mělo vždy zvážit, jaký způsob je v jeho situaci nejelegantnější. SVJ se totiž v takovém případě rozhodně vyplatí konzultace právníka, který formulaci vhodně přizpůsobí potřebným podmínkám.

5. Potřebuji souhlas vlastníka bytu, pokud není můj?

Dejte si ale pozor, pokud nejste vlastníkem nemovitosti a chcete tyto služby nabízet. K ubytování cizí osoby totiž vždy potřebujete souhlas vlastníka.


comments powered by Disqus